Contratos

 
Asesoramiento y elaboración de los contratos

En nuestro Despacho nuestros profesionales podrán asesorar y elaborar los distintos contratos que se pueden dar dentro del Derecho Inmobiliario, así como otros relacionados con está materia del Derecho, que requieran nuestra intervención y en particular en la redacción de los siguientes;

- El de arrendamiento.

- El de arras.

- De arrendamiento de locales de comerciales y de negocio.

- Para compraventa.

- De Obra.

- Para Donación de Inmuebles.

- Con y de opción de compra.

- Alquiler con opción de compra.

- Permuta de solar por obra futura.

- Permuta de solar por participación en porcentaje de lo construido.

- De Uso, Usufructo y Habitación.

 

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Asesoramiento y elaboración de los contratos
 
¿Que es un contrato?

CONCEPTO Y FUNCIÓN: EL PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y SUS LIMITACIONES

Terminológicamente contrato puede ser considerado sinónimo de convención.

CONCEPTO AMPLIO

El contrato es la convención o acto jurídico bilateral incluyendo todo acuerdo dirigido a crear relaciones jurídicas obligatorias a modificar o extinguir las relaciones existentes o a constituir relaciones jurídicas de derecho real o de familia.

CONCEPTO ESTRICTO

La convención es el genero y el contrato es la especie, el contrato solo se dirige a constituir una obligación patrimonial.

CONCEPTO LEGAL

Nuestro Código civil no contiene una verdadera definición del contrato. El artículo 1.254, más que expresar la naturaleza del mismo, parece que se propone señalar el momento de su nacimiento o perfección (de acuerdo con la teoría espiritualista, clásica en nuestro país a partir del Ordenamiento de Alcalá), al decir que «el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio».

Pero indirectamente se desprende de este texto que el Código acepta la construcción estricta u obligacional del contrato, circunscribiéndolo como una convención o acuerdo de voluntades para la creación de una obligación de dar o de hacer.


¿Cuáles son los elementos de contrato?

Dentro de los elementos del contrato distinguimos:
Elementos Esenciales.
Son aquellos sin los que el contrato no puede darse. Dentro de estos:
A. Comunes. Propios de todos y recogidos en el Art. 1261 conforme al cual “No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:
- Consentimiento de los contratantes.
- Objeto cierto que sea materia del contrato.
- Causa de la obligación que se establezca.
B. Especiales. Afectan a una clase determinada de ellos.
C. Especialísimos. Afectan a un negocio concreto y especifico.
Elementos Naturales.
Son los que acompañan normalmente al contrato y se sobreentienden o presumen por la ley, pero pueden ser excluidos por la voluntad de las partes.
Elementos Accidentales.
Son los que solo existen cuando las partes los agregan expresamente, para limitar o modificar sus efectos normales Ej-. La condición, el término y el modo.
 
¿Cuáles son los principios de la contratación?

1. AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD

Según el cual las partes son libres de celebrar o no y en caso de hacerlo establecer el contenido que tengan por conveniente.

No obstante existen limitaciones a esta autonomía, especialmente en los derechos de familia y sucesiones siendo en el derecho de obligaciones y concretamente en el aspecto contractual donde esta libertad alcanza las cotas mas altas.

Con la evolución de la sociedad este principio se ha visto disminuido aumentando el intervensionismo de los poderes públicos, esto se manifiesta:
a. Pérdida de libertad de los particulares para celebrar determinados contratos.
b. Una previa determinación legal obligatoria al contenido de otros pactos.
c. La obligación de suscribir ciertos contratos por imperativo legal.

Nuestro Código Civil si bien contiene en su articulado limitaciones a este principio lo admite como regla general en el Artículo 1255 “Los contratantes pueden establecer los pactos cláusulas y condiciones que tengan por conveniente siempre que no sean contrarios a las leyes a la moral ni al orden público”.

2. CONSENSUALISMO

En el derecho actual predomina el consentimiento de las partes sobre la forma a la hora de perfeccionarse los contratos.

En el derecho actual predomina el consentimiento de las partes sobre la forma a la hora de perfeccionarse los contratosEn nuestro Código se pone de manifiesto en el Art. 1258 conforme al cual “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe al uso y a la ley” Y en el Art. 1278 que consagra el Principio de libertad de forma al establecer “Los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

¿Por qué es importante el asesoramiento y elaboración de los pactos por un abogado especialista?

La importancia viene de la complejidad de la materia, así como de la posibilidad de que se cometan errores que puedan llevar a costar dinero, porque por ejemplo no contemplar en el documento la fecha en que se ha de ejercitar, o las causas resolutorias, pueden ocasionar la imposibilidad de obligar a la otra parte del pacto, o que el mismo permanezca suspendido hasta que se dé la circunstancia concreta, teniendo que acudir muchas veces a los Juzgados y Tribunales para poner solución a aquellas lagunas que pudieran existir.

Se analizan por otra parte todos los requisitos exigidos en el acuerdo para su perfeccionamiento, consentimiento, objeto y causa, así como que el mismo no tenga vicios.

Es numerosa la normativa que puede llegar a afectar a lo convenido, clausulas diferentes, condicionantes, así como documentación de distinto tipo, de ahí la importancia de la ayuda por parte de nuestros profesionales, muy conocedores de esta materia, más cuando nuestro despacho está incorporado en asociación con una inmobiliaria con muchos años de existencia, realizando numerosas operaciones de carácter inmobiliario, dando por ello a este despacho una experiencia que aportamos a nuestros clientes.

¿Qué normativa puede ser aplicable al contrato?

- Código Civil

- Ley de Arrendamientos Urbanos

- Ley Hipotecaria

- Reglamento Hipotecario

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